Principals obligacions de l’administrador de finques
Com hem assenyalat, les obligacions de l’administrador de finques són múltiples i de diversa índole, principalment derivades de la Llei de Propietat Horitzontal. En aquest sentit, es poden aprofundir en algunes d’aquestes responsabilitats:
- Gestió econòmica: a més de la gestió de les quotes i l'elaboració del pressupost, l'administrador és l'encarregat de presentar el balanç i els comptes anuals a la comunitat de propietaris, així com de gestionar el fons de reserva de la comunitat.
- Gestió administrativa: en aquesta esfera, l'administrador també és responsable d'assessorar la junta de propietaris en assumptes legals i fiscals, mantenir actualitzat el registre de propietaris i ocupants, i gestionar el compliment de les normatives vigents.
- Gestió tècnica: l'administrador també té un paper rellevant en la coordinació de les obres de rehabilitació i millora en les zones comunes, i ha d'assegurar-se del compliment de les obligacions en matèria de seguretat i prevenció de riscos laborals.
Què fer si l’administrador incompleix les seves obligacions?
Si es dona la situació que l’administrador de finques no compleix les seves funcions, els propietaris poden prendre una sèrie de mesures:
- Comunicació i mediació: en primer lloc, és recomanable intentar resoldre el problema mitjançant la comunicació directa amb l'administrador. Aquest hauria de ser informat del seu incompliment i tenir l'oportunitat de corregir el seu comportament.
- Denúncia: si la mediació no resol el problema, els propietaris poden denunciar a l'administrador davant el col·legi professional corresponent. Les causes per a denunciar a l'administrador de finques poden incloure negligència, mala praxi o incompliment de les seves obligacions contractuals.
- Accions legals: en casos extrems, els propietaris poden iniciar accions legals contra l'administrador. La jurisprudència sobre mala praxi de l'administrador de finques estableix que els administradors poden ser responsables dels danys i perjudicis causats per la seva negligència o incompliment de deures.
Així, davant un possible incompliment per part de l’administrador, els propietaris no han de quedar-se de braços plegats. Al marge de les ja esmentades accions, poden adoptar-se altres mesures:
- Reunió de la Junta de Propietaris: el president de la comunitat, o un nombre significatiu de propietaris, poden convocar una reunió extraordinària de la junta per a discutir el problema i decidir sobre possibles mesures correctives. En aquesta reunió, es pot votar sobre la destitució de l'administrador si es considera necessari.
- Cerca d'assessorament extern: en cas de ser necessari, els propietaris poden buscar assessorament legal per a entendre millor els seus drets i opcions.
És fonamental que tots els propietaris estiguin al corrent de les obligacions de l’administrador de finques i dels procediments per a prendre mesures si aquestes no es compleixen. La gestió de la propietat comunitària és un assumpte de tots els residents i tots han d’estar preparats per a prendre mesures si l’administrador no compleix amb les seves obligacions.
Es pot cessar l’administrador de finques abans d’acabar el contracte?
El cessament d’un administrador de finques abans que finalitzi el seu contracte és una qüestió delicada. Segons la Llei de Propietat Horitzontal, la comunitat de propietaris pot destituir l’administrador per majoria simple en una junta de propietaris convocada específicament per a aquest propòsit.
En alguns casos, pot sorgir la pregunta: pot un administrador de finques renunciar? La resposta és sí, un administrador de finques pot renunciar al seu contracte en qualsevol moment, sempre que proporcioni un avís previ raonable a la comunitat de propietaris.
En conclusió, encara que la majoria dels administradors de finques compleixen amb diligència les seves obligacions, és important que els propietaris sàpiguen què fer si es troben amb un administrador que no està complint amb les seves funcions.
La comunicació, la denúncia i les accions legals són totes opcions vàlides, i en última instància, la comunitat de propietaris té la capacitat de cessar l’administrador si és necessari.
