La figura del president en una comunitat de propietaris no és només representativa, sinó que comporta una sèrie de responsabilitats legals i administratives fonamentals per al correcte funcionament de l’immoble. El procés de designació, les seves obligacions i la durada del càrrec estan estrictament regulats per la Llei de Propietat Horitzontal (LPH), específicament en el seu article 13. A continuació, es detalla de manera objectiva el marc jurídic i els procediments que regeixen aquesta elecció.
El marc legal del nomenament
El president de la comunitat és, per definició legal, un copropietari que ostenta la representació legal de la comunitat en tots els assumptes que l’afectin, tant en judici com fora d’ell. El requisit indispensable per a accedir al càrrec és ser propietari d’un immoble (habitatge, local o plaça de garatge) en l’edifici. Per tant, no poden exercir com a presidents els inquilins, familiars que no siguin titulars o administradors externs; la llei reserva aquest lloc exclusivament als qui posseeixen una quota de participació en la finca.
L’elecció ha de realitzar-se en el marc d’una Junta de Propietaris, òrgan sobirà de la comunitat, i el nomenament ha de constar en l’acta corresponent per a tenir validesa enfront de tercers i entitats bancàries.
Mètodes d’elecció contemplats en la llei
La Llei de Propietat Horitzontal estableix un ordre de prelació per a l’elecció del president, permetent flexibilitat segons la dinàmica de cada comunitat, però garantint sempre que el càrrec sigui cobert. Els mètodes són els següents:
- 1. Elecció per vot (Voluntarietat)
El mètode preferent és l’elecció mitjançant votació entre els propietaris. Un veí pot postular-se com a candidat voluntari. Perquè el nomenament sigui efectiu, ha d’obtenir la majoria dels vots dels assistents que, al seu torn, representin la majoria de les quotes de participació. Si hi ha diversos voluntaris, resultarà triat qui obtingui el major suport conforme als criteris de quòrum habituals.
- 2. Torn rotatori
En absència de voluntaris, la comunitat sol aplicar el sistema de torn rotatori. Aquest mètode garanteix que la càrrega de la gestió es distribueixi de manera equitativa entre tots els departaments de l’edifici. Generalment, se segueix l’ordre dels pisos i portes (per exemple, començant pel 1r A, seguit del 1r B, i així successivament).
- 3. Sorteig
Si no existeix un acord sobre el torn o no hi ha voluntaris, la llei permet que la designació es realitzi mitjançant sorteig entre tots els propietaris que no hagin exercit el càrrec recentment o no tinguin causes d’exempció.
És important assenyalar que, encara que el mètode de torn rotatori o sorteig sigui el més comú en comunitats on ningú desitja el càrrec, la Junta sempre té la potestat de votar un sistema diferent si així ho decideixen els propietaris per majoria.
Durada i caràcter obligatori del càrrec
L’article 13.7 de la LPH estipula que, tret que els estatuts de la comunitat disposin el contrari, el nomenament dels òrgans de govern es fa pel termini d’un any. El president sortint continua en funcions fins que se celebra la junta en la qual es nomena el seu successor.
Una de les característiques més rellevants d’aquest càrrec és la seva obligatorietat. Un propietari designat no pot rebutjar el lloc per simple voluntat. El sistema legal espanyol entén que la propietat d’un immoble en règim de comunitat comporta càrregues inherents, sent la presidència una d’elles.
L’auxili judicial o “procediment d’equitat”
Malgrat l’obligatorietat, la llei reconeix que poden existir circumstàncies excepcionals que impedeixin a un propietari exercir el càrrec de manera efectiva. Si el veí designat considera que té causes justificades per a no ser president (malaltia greu, edat avançada, residència efectiva en una altra localitat o incapacitat tècnica), disposa d’un mecanisme legal:
- El propietari ha de sol·licitar a la Junta la seva substitució aportant les raons pertinents.
- Si la Junta rebutja la seva petició, el propietari pot acudir al Jutge de Primera Instància corresponent dins del mes següent al seu nomenament.
- A través d’un “procediment d’equitat”, el jutge escoltarà les parts i dictarà una resolució determinant si el propietari ha d’exercir el càrrec o si ha de ser eximit, designant en aquest cas a un altre veí o establint un sistema per a cobrir la vacant.
De la mateixa manera, si la comunitat no aconsegueix elegir a un president per falta de quòrum o conflictes interns, qualsevol propietari pot acudir al jutge perquè aquest realitzi el nomenament de manera imperativa.
Limitacions i pèrdua de la condició
L’exercici de la presidència està vinculat exclusivament a la propietat. Si un president embeni el seu immoble durant el seu mandat, cessa automàticament en les seves funcions, havent de convocar-se una junta extraordinària per a nomenar un substitut o, en defecte d’això, assumint el càrrec el vicepresident si n’hi hagués.
Així mateix, és rellevant esmentar la situació dels propietaris morosos. Encara que la llei no prohibeix explícitament que un veí amb deutes sigui elegit president, en la pràctica és una situació altament desaconsellable i conflictiva, ja que el president ha de vetllar pel cobrament de les quotes i representar a la comunitat en litigis contra altres morosos, incorrent en un conflicte d’interessos evident.
Conclusió
L’elecció del president d’una comunitat de veïns és un procés reglat que busca assegurar que cap edifici quedi sense representació legal. Ja sigui per voluntarietat, rotació o sorteig, el sistema està dissenyat perquè la gestió comunitària sigui contínua. L’objectivitat de la llei garanteix que, davant la falta d’acord o l’existència d’impediments físics o personals dels propietaris, existeixin mecanismes judicials per a resoldre la situació de manera justa i equitativa.
