La Ley de Propiedad Horizontal define que la prohibición del alquiler de viviendas para uso turístico debe estar prevista en los estatutos de la comunidad de propietarios. De modo que para saber si puedes alquilar, deberás acudir a estos estatutos. Si estos no recogen nada al respecto, puede trasladarse el asunto a una junta y someterlo a votación.
Hasta hace poco era necesario el voto unánime del total de los propietarios para adoptar este tipo de acuerdos. Sin embargo, con el Real Decreto 7/2019, de 1 de marzo, para poder limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico de una vivienda basta con una mayoría de tres quintas partes de los comuneros. Es decir, que la comunidad de propietarios puede prohibir el alquiler vacacional. Ahondemos más en este asunto.
¿Qué dice la ley sobre la prohibición de alquiler turístico?
El Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, concede a las Comunidades de Propietarios la posibilidad de acordar la prohibición del alquiler turístico por la Comunidad de propietarios. El artículo 17.12 LPH establece lo siguiente:
«Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:
12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos».
¿Cómo es el proceso para prohibir alquilar un piso turístico?
Si en el título constitutivo o en los estatutos figura una limitación de carácter general sobre el destino de las viviendas, o no existe limitación alguna, será necesario que la Junta de propietarios de la Comunidad adopte un acuerdo estableciendo la prohibición del alquiler turístico en el inmueble.
Para limitar o condiciones el alquiler turístico la Comunidad de propietarios deberá aprobar un acuerdo en el que bastará el voto de los 3/5 partes del total de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Exista o no exista limitación por la Comunidad, para poder utilizar la vivienda como alquiler turístico se deberá contar con la autorización de la administración autonómica correspondiente.
El acuerdo sólo vincularía a los propietarios que quieran destinar su vivienda a dicha actividad a partir del momento en que se adopte, ya que no tiene carácter retroactivo.
La Comunidad debe convocar una Junta de Propietarios incluyendo en el orden del día expresamente el acuerdo que es lo que se va a votar, cómo se pretende limitar o condicionar el alquiler vacacional o alquiler turístico.
Si el acuerdo es finalmente aprobado con la mayoría que hemos reseñado anteriormente (tres quintas partes del total de propietarios y cuotas de participación) habrá de expedirse un certificado de dicho acuerdo para proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad con el objetivo de que los futuros adquirentes de pisos del edificio conozcan la limitación existente y queden vinculado a la misma.
¿Debería pagar más gastos de la comunidad un propietario de piso turístico?
El nuevo apartado 12 del art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal permite agravar las cuotas especiales de gastos o incrementar la participación en los gastos comunes de la vivienda donde se realice la actividad turística, siempre que las modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.
¿Qué ocurre si se alquila un piso turístico estando prohibido por la comunidad?
Si la Comunidad tiene prohibido el uso del alquiler turístico en el edificio, pero un propietario destina su vivienda a tal fin, la Comunidad puede ejercitar la acción de cesación de dicha actividad al amparo de lo dispuesto en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal: «Si el infractor persistiera en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario».
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