En la situación actual es habitual que los propietarios de locales comerciales en Barcelona vean sus activos parados, ya que el comercio minorista está atravesando una situación complicada. Para evitar que estos locales se queden vacíos, es posible volver a rentabilizarlos con una reconversión; es decir, convirtiendo los locales comerciales en viviendas.
¿Se puede convertir un local en vivienda? Sí, se puede, siempre y cuando tengamos en cuenta una serie de requisitos para que todo se ajuste a la legalidad. A continuación te contamos cómo convertir un local comercial en vivienda.
Trámites para convertir un local en vivienda
Para convertir un local comercial en vivienda, antes deberemos realizar una serie de trámites. Éstos pueden variar dependiendo del municipio en el que nos encontraremos pero, en términos generales, estos son los trámites que necesitas para convertir un local en vivienda:
- Contar con una cédula de habitabilidad.
Pagar la licencia de cambio de uso
Con estos dos trámites principales podremos convertir una oficina o local comercial en una vivienda habitable de forma totalmente legal, todo después de haber realizado las obras pertinentes y haber formalizado un cambio de uso en el ayuntamiento de la ciudad.
Esto significa que también hay que presentar un proyecto de cambio de uso. Para esto, es imprescindible que un arquitecto redacte el proyecto de cambio de uso de local mediante un documento que especifique los trabajos a realizar y donde se deje claro que se cumplirán todas las normativas de vivienda en vigor.
El proyecto de cambio de uso debe contemplar el cumplimiento de normativas de accesibilidad, habitabilidad y prevención de incendios, así como ciertas normativas que pueden variar dependiendo de la ciudad y de la comunidad autónoma donde se presente.
Antes de redactar el proyecto, debemos asegurarnos de que el edificio donde realizarás el cambio de uso acepte más viviendas. Por ejemplo, puede darse el caso de que los estatutos de la comunidad de vecinos así lo impidan, o que en algunas zonas existan limitaciones al respecto. Para cerciorarnos de esto, lo más recomendable es consultar el plan de ordenamiento urbanístico municipal de la ciudad donde se encuentre el local y hablar con el administrador del edificio o con el presidente de la comunidad.
Requisitos para convertir un local en vivienda
Como hemos mencionado, los requisitos pueden variar dependiendo de la ciudad y de la comunidad autónoma donde queramos realizar el cambio de uso. Sin embargo, existen algunos requisitos básicos que debemos tener en cuenta a la hora de redactar el proyecto:
Debe existir un mínimo de fachada para convertir el local en vivienda. El mínimo más común es de tres metros, pero puede variar.
La altura del local debe ser mayor o igual a 2,5 metros, 2,2 metros en algunas ciudades.
El inmueble debe estar en suelo urbano.
El inmueble no puede superar la limitación de viviendas por hectáreas ni ninguna otra barrera constructiva o técnica.
Si después de comprobar la normativa vemos que el local se ajusta a la misma de cara a un futuro cambio de uso, es recomendable disponer también de un documento del ayuntamiento donde esto se acredite. Este documento se puede conseguir en la Oficina de Urbanismo del Ayuntamiento.
¿Es muy caro convertir un local en una vivienda?
Si hablamos de los trámites legales para convertir un local en vivienda, su coste suele rondar los 1.500€. Por otro lado, la elaboración del proyecto técnico por parte de un arquitecto puede rondar entre los 1.000€ y los 1.500€.
Si hablamos de la reforma en sí, el coste es más variable dependiendo de múltiples factores, entre ellos la ambición de la reforma, así como de la situación del local. Por ejemplo, en algunos municipios, reformar un local de 50 metros cuadrados para convertirlo en vivienda puede rondar los 20.000€, pero son cifras tan variables que no podemos afirmar una cantidad fija.
Ventajas de convertir un local en vivienda
Convertir un local en una vivienda habitable supone varias ventajas. Si lo vamos a utilizar como vivienda propia, la principal ventaja es el ahorro, ya que el precio de compra de un local es de hasta un 50% más barato que el de una vivienda, lo que deja un gran margen para realizar grandes reformas y pagar los impuestos del cambio de uso.
Si, por otro lado, la idea es convertir el local en una vivienda habitable para alquilarla o como residencia turística, se convierte el local en un activo muy rentable, una inversión que generará beneficios asegurados a largo plazo.
Consejos para convertir un local en vivienda
Para tener éxito a la hora de convertir un local en una vivienda habitable, es imperativo que sigamos algunos consejos:
Informarnos de la normativa local
Lo primero de todo es estar al tanto de todos los requisitos para convertir un local en vivienda, así como los documentos necesarios para iniciar el trámite de reconversión, las tasas a abonar y otros datos de interés, como los requisitos mínimos que deberá cumplir la vivienda una vez terminada para obtener la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación.
Para informarte, puedes ponerte en contacto con el servicio de vivienda del ayuntamiento o puedes contactar con profesionales en el mercado inmobiliario de Barcelona.
Conocer las condiciones de habitabilidad en Barcelona
Según la normativa catalana, para convertir un local en una vivienda en Barcelona éste debe tener una superficie mínima de 36 metros cuadrados con unos 40 metros cuadrados construidos. Por otro lado, la Ordenanza Municipal establece que debe hacer un mínimo de tres metros de separación entre las ventanas de las estancias principales que tendrá la vivienda y el edificio situado en frente.
Por su parte, la normativa regional y local establece otros aspectos a tener en cuenta y las normas cambian si el local está situado a nivel de calle o es un semisótano, por ejemplo. Así, lo mejor para saber si el local cumple o no con los requisitos de reconversión es solicitar un informe de compatibilidad urbanística en la Oficina de Información Urbanística.
Obtener la licencia de obra y otros documentos
Si convertimos un local en vivienda, debemos encargar un proyecto de reforma local y pedir la licencia de obras mayores en el ayuntamiento. Junto al proyecto de obra también hay que entregar el proyecto de Gestión de Residuos que se generen durante las obras. Una vez recibido el permiso y pagadas las cuotas, podemos iniciar las obras.
Obtener la licencia de primera ocupación
El último paso es presentar un certificado de fin de obra y abonar las tasas propias inherentes a la vivienda, así como las tasas de basura y los impuestos generados por las obras.
Hecho esto, emitimos la cédula de habitabilidad, obtenemos la licencia de primera ocupación y comunicamos al catastro el cambio de valoración del espacio. Esto servirá para ajustar el recibo del IBI.
Por último, realizamos la escritura de la vivienda ante notario y ya podemos dar por finalizada la reconversión de local a vivienda.
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