Les avaries en elements comunitaris que afecten habitatges particulars són una situació freqüent en les comunitats de propietaris de Barcelona. Determinar la responsabilitat en aquests casos requereix analitzar diversos factors legals i tècnics. Aquest article, elaborat per AdHernández Administració de Finques, explora els aspectes clau a considerar quan una avaria comunitària impacta en una propietat privada
Marc legal aplicable
A Catalunya, la normativa que regula les comunitats de propietaris és el Codi Civil de Catalunya, específicament el Llibre Cinquè sobre drets reals. Aquesta legislació estableix les bases per a determinar les responsabilitats en cas d’avaries que afectin tant elements comuns com a propietats privades.Addicionalment, la Llei de Propietat Horitzontal estatal complementa la normativa catalana en aquells aspectes no regulats específicament. És fonamental tenir en compte que els estatuts i normes internes de cada comunitat poden establir criteris addicionals per a abordar aquestes situacions.
Distinció entre elements comuns i privatius
Per a determinar la responsabilitat en cas d’avaria, és crucial distingir entre elements comuns i privatius. Els elements comuns són aquells que pertanyen a tots els propietaris en règim de copropietat, com a façanes, teulades, instal·lacions generals o ascensors. Els elements privatius són aquells d’ús exclusiu de cada propietari, com l’interior dels habitatges.En general, la comunitat és responsable del manteniment i reparació dels elements comuns, mentre que cada propietari s’encarrega dels elements privatius. No obstant això, quan una avaria en un element comú afecta a una propietat privada, la situació pot tornar-se més complexa.
Responsabilitat de la comunitat
En principi, si una avaria en un element comunitari causa danys en un habitatge particular, la comunitat de propietaris és responsable de la reparació tant de l’element comú com dels danys ocasionats en la propietat privada. Això es fonamenta en el deure de la comunitat de mantenir en bon estat els elements comuns.Per exemple, si una fugida en una canonada general (element comú) provoca humitats en un habitatge, la comunitat haurà de fer-se càrrec de reparar la canonada i esmenar els danys causats en l’habitatge afectat. Aquesta responsabilitat s’estén fins i tot si l’avaria es produeix per falta de manteniment o per causes fortuïtes.
Paper de l’assegurança comunitària
L’assegurança de la comunitat juga un paper fonamental en aquestes situacions. La majoria de les pòlisses d’assegurança comunitari cobreixen els danys causats per avaries en elements comuns que afecten propietats privades. És important que la comunitat mantingui actualitzada la seva pòlissa d’assegurança i que aquesta ofereixi una cobertura adequada per a aquests casos.En el cas que l’assegurança comunitària no cobreixi la totalitat dels danys o si la comunitat manca de segur, la responsabilitat econòmica recaurà directament sobre la comunitat de propietaris.
Responsabilitat del propietari afectat
Encara que la comunitat sigui responsable de la reparació, el propietari afectat té unes certes obligacions. Ha de comunicar immediatament l’avaria a la comunitat o a l’administrador de finques perquè es puguin prendre mesures al més aviat possible. A més, té el deure de mitigar els danys en la mesura que sigui possible, evitant que aquests s’agreugin per falta d’acció.El propietari també ha de facilitar l’accés al seu habitatge perquè es puguin realitzar les reparacions necessàries. La negativa injustificada a permetre l’accés podria eximir a la comunitat de responsabilitat pels danys que no s’hagin pogut reparar a causa d’aquesta negativa.
Casos especials: negligència i modificacions no autoritzadesExisteixen situacions en les quals la responsabilitat pot recaure parcial o totalment en el propietari afectat. Si es demostra que el propietari ha estat negligent en el manteniment de les seves instal·lacions privatives, i aquesta negligència ha contribuït a l’avaria o ha agreujat les seves conseqüències, podria haver d’assumir part de la responsabilitat.Així mateix, si el propietari ha realitzat modificacions no autoritzades en elements comuns que han contribuït a l’avaria, podria ser considerat responsable dels danys resultants.
Procediment d’actuació
Quan es produeix una avaria comunitària que afecta un habitatge particular, és recomanable seguir un procediment ordenat:
- Comunicació immediata a l'administrador de finques o al president de la comunitat
- Documentació dels danys mitjançant fotografies i, si és possible, un informe tècnic.
- Convocatòria d'una reunió de la comunitat per a abordar el problema, si fos necessari.
- Contacte amb l'assegurança comunitària per a iniciar el procés de reclamació.
- Realització de les reparacions necessàries, tant en l'element comú com en la propietat privada afectada.
- Seguiment del procés de reparació i documentació de totes les accions realitzades.
Resolució de conflictes
A vegades, poden sorgir discrepàncies entre la comunitat i el propietari afectat sobre la responsabilitat o l’abast de les reparacions. En aquests casos, és aconsellable buscar una solució amistosa mitjançant el diàleg i la negociació. Si no s’arriba a un acord, es pot recórrer a la mediació o, en última instància, a la via judicial.És important tenir en compte que els tribunals de Barcelona tenen una àmplia experiència en aquesta mena de conflictes i solen aplicar criteris basats en la jurisprudència i en la interpretació de la normativa catalana i estatal.En conclusió, la responsabilitat en cas d’avaries comunitàries que afecten habitatges particulars recau principalment en la comunitat de propietaris. No obstant això, cada cas ha d’analitzar-se individualment, considerant factors com l’origen de l’avaria, el manteniment realitzat, l’existència d’assegurances i la possible negligència de les parts implicades. Una gestió professional i transparent per part de l’administració de finques, com la que ofereix AdHernández, és fonamental per a abordar aquestes situacions de manera eficaç i justa per a totes les parts involucrades.
