La convivència en una comunitat de propietaris implica compartir espais, despeses i responsabilitats, però també respectar unes normes comunes. Precisament per això, una de les situacions que pot generar majors tensions entre veïns és la percepció que no tots reben el mateix tracte. És el que habitualment es coneix com a greuge comparatiu en una comunitat de propietaris.
Aquest problema pot aparèixer quan es permet a un propietari realitzar una determinada actuació mentre s’impedeix a un altre fer una cosa similar, quan unes certes normes s’apliquen de manera desigual o quan determinats veïns consideren que suporten obligacions que uns altres no han d’assumir.
A Administracions AdHernández sabem que moltes disputes veïnals tenen el seu origen precisament en aquesta sensació de desigualtat. Per això, és important conèixer què significa realment el greuge comparatiu i com ha d’abordar-se dins d’una comunitat.
Què és el greuge comparatiu en una comunitat de propietaris
El concepte de greuge comparatiu fa referència, de manera general, a una diferència de tracte entre persones que es troben en situacions iguals o prou similars.
En una comunitat de propietaris pot produir-se, per exemple, quan es tolera durant anys una determinada actuació realitzada per alguns veïns i posteriorment es pretén prohibir una actuació equivalent a un altre propietari. També pot sorgir quan les normes internes s’apliquen de manera diferent depenent de qui sigui el propietari afectat.
No obstant això, no tota diferència de tracte constitueix automàticament un greuge comparatiu. Per a poder valorar correctament cada situació cal analitzar les circumstàncies concretes, els acords adoptats per la comunitat, els estatuts, el títol constitutiu i la normativa aplicable.
Greuge comparatiu i Llei de Propietat Horitzontal
La Llei de Propietat Horitzontal constitueix el principal marc normatiu de les comunitats de propietaris a Espanya i estableix tant els drets i obligacions dels propietaris com les regles fonamentals per a l’adopció d’acords comunitaris.
Quan existeix un possible greuge comparatiu, resulta especialment important comprovar com es va prendre la decisió que està generant el conflicte. Un acord aprovat per la junta de propietaris ha de respectar la legislació, els estatuts de la comunitat i els drets dels propietaris.
A més, la Llei de Propietat Horitzontal contempla la possibilitat d’impugnar determinats acords comunitaris quan siguin contraris a la llei o als estatuts, resultin greument lesius per als interessos de la pròpia comunitat en benefici d’un o diversos propietaris o suposin un greu perjudici per a algun propietari que no tingui obligació jurídica de suportar-lo, entre altres supòsits previstos legalment.
Per aquest motiu, davant una situació que un veí consideri discriminatòria, no n’hi ha prou amb afirmar que existeix un greuge comparatiu. És necessari estudiar jurídicament l’acord i les circumstàncies en les quals s’ha produït.
Diferències de tracte entre propietaris
Un dels escenaris més habituals apareix amb les obres realitzades per propietaris, especialment quan afecten façanes, terrasses, patis o altres elements comuns.
Pot ocórrer que alguns veïns hagin instal·lat tancaments, aparells d’aire condicionat, tendals o altres elements i que, temps després, un altre propietari sol·liciti realitzar una intervenció similar i la comunitat s’oposi.
En aquestes situacions resulta essencial comprovar si les actuacions són realment equivalents. Dues obres aparentment similars poden presentar diferències rellevants relacionades amb la seva ubicació, dimensions, impacte sobre elements comuns, característiques tècniques o acords comunitaris existents en el moment en què es van realitzar.
L’existència d’actuacions anteriors tampoc significa necessàriament que qualsevol propietari tingui automàticament dret a repetir-les. Cada cas requereix estudiar els antecedents de la comunitat i la situació concreta.
Acords de la comunitat de propietaris i tracte igualitari
La junta de propietaris és l’òrgan en el qual s’adopten bona part de les decisions que afecten el funcionament de la comunitat. Els seus acords han de prendre’s respectant les majories i requisits establerts legalment.
Una gestió coherent ajuda a evitar conflictes per tracte desigual entre propietaris. Quan una comunitat estableix un determinat criteri, és recomanable mantenir una actuació consistent davant situacions equivalents o justificar adequadament les raons que puguin aconsellar una decisió diferent.
També resulta fonamental que els acords quedin correctament reflectits en les actes. Una documentació clara permet conèixer què es va decidir anteriorment i facilita determinar si existeix realment una diferència injustificada de criteri.
Per aquest motiu, disposar d’un arxivament ordenat d’actes, estatuts, autoritzacions i comunicacions resulta especialment útil quan apareix una controvèrsia entre veïns.
Com actuar davant un possible greuge comparatiu
Quan un propietari considera que està rebent un tracte diferent del d’altres veïns, convé analitzar la situació abans que el desacord es converteixi en un conflicte major.
El primer pas ha de ser revisar els antecedents i comprovar si existeixen acords previs sobre situacions semblants. També caldrà determinar si les circumstàncies són veritablement comparables i conèixer quina normativa resulta aplicable.
En moltes ocasions, una explicació adequada sobre els motius d’una decisió permet resoldre el desacord sense necessitat d’iniciar procediments judicials. La comunicació entre propietaris, president i administrador de finques exerceix aquí un paper especialment important.
Si el conflicte afecta a la validesa d’un acord comunitari o a drets individuals d’un propietari, pot ser necessari obtenir assessorament jurídic específic per a determinar les opcions disponibles i, si és el cas, els terminis legals aplicables.
La importància de l'administrador de finques en els conflictes veïnals
Una correcta administració de comunitats de propietaris no consisteix únicament a gestionar rebuts, proveïdors o pressupostos. També implica conservar adequadament la documentació comunitària, facilitar l’execució dels acords i contribuir al fet que les decisions s’adoptin amb informació suficient.
Davant un possible greuge comparatiu, disposar d’antecedents ben documentats pot marcar una diferència important. Saber què va autoritzar la comunitat anteriorment, en quines condicions ho va fer i quins acords es troben actualment vigents permet abordar el problema amb major seguretat.
En Administracions AdHernández treballem perquè les comunitats disposin d’una gestió professional, transparent i ordenada, reduint així les possibilitats que les diferències entre propietaris acabin convertint-se en conflictes prolongats.
El greuge comparatiu en una comunitat de propietaris ha d’analitzar-se sempre ateses les circumstàncies particulars de cada cas. La prevenció, una correcta documentació dels acords i l’aplicació coherent de les normes comunitàries són eines fonamentals per a afavorir una convivència equilibrada i protegir els interessos de la comunitat i dels seus propietaris.
