Una dels dubtes més recurrents que sorgeixen en les reunions de propietaris, especialment quan la morositat comença a asfixiar els comptes comuns, és si resulta lícit impedir que els qui no paguen utilitzin serveis compartits com l’ascensor o la piscina. Fins fa poc temps, la resposta legal era un no rotund, fonamentat en el dret de copropietat. No obstant això, després de l’actualització de la Llei de Propietat Horitzontal impulsada per la Llei 10/2022, l’escenari ha canviat significativament, atorgant a les comunitats eines més contundents per a combatre l’impagament i protegir els interessos dels veïns complidors.
Actualment, la llei permet que la Junta de Propietaris acordi mesures dissuasives contra els deutors, però és fonamental traçar una línia clara entre el que es considera un servei essencial i el que no. La normativa vigent és clara en permetre la privació de l’ús d’instal·lacions que no siguin imprescindibles per a l’habitabilitat de l’habitatge, com poden ser la piscina, el gimnàs o les pistes de pàdel.
En aquests casos, la comunitat té la potestat legal de restringir l’accés com a mesura de pressió davant l’incompliment de les obligacions econòmiques, sempre que se segueixin els llits reglamentaris establerts.
El conflicte legal de l'ascensor i els serveis essencials
El cas de l’ascensor és molt més complex i se situa en una zona de risc legal que requereix una anàlisi detallada. Per regla general, l’ascensor es cataloga com un servei essencial per a l’habitabilitat i, sobretot, per a l’accessibilitat universal. Impedir el seu ús, especialment si en l’habitatge resideixen persones majors, famílies amb nens petits o persones amb mobilitat reduïda, podria vulnerar drets fonamentals recollits en la nostra Constitució. Per aquest motiu, desaconsellem prohibir el seu ús de forma generalitzada, ja que existeix un risc elevat que un jutge declari l’acord nul i acabi sancionant a la pròpia comunitat, agreujant el problema econòmic original.
Malgrat aquesta limitació amb l’ascensor, la llei actual ofereix altres alternatives molt eficaces que podem implementar des de l’administració. Per exemple, és perfectament legal establir interessos de demora que siguin superiors a l’interès legal dels diners per a evitar que el veí deutor obtingui un benefici financer a costa de la resta de la finca. Així mateix, el propietari morós perd automàticament el seu dret a vot en les juntes, la qual cosa li impedeix influir en les decisions futures de la comunitat de veïns, encara que se li permeti assistir i ser escoltat en les reunions.
Procediments legals per a una sanció vàlida i efectiva
Perquè qualsevol d’aquestes restriccions o mesures dissuasives tingui validesa jurídica i no sigui fàcilment impugnable, no n’hi ha prou amb una decisió unilateral de la presidència o d’un grup de veïns. El procés requereix obligatòriament que la mesura s’aprovi per majoria en una Junta de Propietaris degudament convocada, havent inclòs aquest punt específic en l’ordre del dia. A més, és important recalcar que aquestes sancions no tenen caràcter retroactiu, cosa que significa que només es poden aplicar per deutes generats després de l’aprovació de l’acord, sent altament recomanable reflectir aquestes normes en el Reglament de Règim Interior.
En conclusió, encara que el marc legal és avui molt més estricte amb els impagaments, l’ascensor continua sent un element protegit que requereix un maneig expert i prudent. La via més segura per a resoldre aquests conflictes continua sent la reclamació judicial mitjançant el procés monitori, combinada amb mesures de pressió en serveis secundaris d’oci. En Finques Adhernandez ens encarreguem de gestionar aquests processos de manera tècnica per a evitar que les comunitats prenguin decisions precipitades que puguin derivar en costoses impugnacions, buscant sempre l’equilibri necessari entre la fermesa davant l’impagament i l’estricte compliment de la legalitat.
