L’exercici de l’any 2025 està concloent, la qual cosa exigeix una aplicació rigorosa de la normativa fiscal vigent per a la gestió d’actius immobiliaris. La planificació al novembre resulta fonamental per a garantir la correcta liquidació de l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF) i l’optimització tributària de cara a 2026, centrant-nos estrictament en els requisits i condicions establerts per la llei.
IRPF: Criteris de Deducció de Despeses
La determinació del rendiment net del capital immobiliari, segons la Llei 35/2006 en el seu article 23, s’obté deduint dels rendiments íntegres aquelles despeses que siguin necessaris per a l’obtenció d’aquests ingressos i estiguin degudament justificats. Aquestes despeses inclouen l’Impost sobre Béns immobles (IBI) i altres tributs i recàrrecs no estatals, les quotes de la comunitat de propietaris, les primes d’assegurances de la llar, les despeses derivades de serveis i subministraments assumits per l’arrendador, així com els honoraris de l’administració de finques. Addicionalment, són deduïbles els interessos de capitals aliens invertits en l’adquisició o millora de la propietat i l’amortització de l’immoble i els béns continguts en ell, calculada aquesta última sobre el major dels següents valors: el cost d’adquisició satisfet o el valor cadastral, exclòs en tots dos casos el valor del sòl.
IRPF: Aplicació de Reduccions
Una vegada determinat el rendiment net positiu, s’apliquen les reduccions establertes en la normativa, tal com ha estat modificada per la Llei 12/2023 de la Llei d’Habitatge. La reducció general aplicable sobre els rendiments nets és del 50%, sempre que el lloguer es destini a habitatge i compleixi els requisits de la Llei d’Arrendaments Urbans. Aquest percentatge pot veure’s incrementat fins a un màxim del 90% si es compleixen condicions objectives específiques, com la ubicació de l’immoble en una Zona de Mercat Residencial (aplicable a Barcelona) i la formalització de nous contractes amb rendes subjectes a les limitacions i criteris de la Llei d’Habitatge.
Tributació Local: IBI i Plusvàlua Municipal
En l’àmbit de la fiscalitat local, l’IBI s’estableix com un tribut directe de caràcter real, regit pel Reial decret legislatiu 2/2004, la base imposable del qual és el valor cadastral del bé i el tipus impositiu del qual és determinat per l’autoritat municipal. D’altra banda, l’Impost sobre l’Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana, conegut com a Plusvàlua Municipal, grava l’increment de valor dels terrenys urbans lloc de manifest amb la transmissió de la propietat. La base imposable d’aquest impost es calcula a partir del valor cadastral del sòl i el període de generació; no obstant això, la normativa permet que el contribuent opti per tributar per l’increment de valor real (diferència entre valor d’adquisició i valor de transmissió) si aquest resulta inferior al calculat mitjançant el mètode objectiu.
Incentius Fiscals per Eficiència Energètica
La Disposició Addicional Cinquantena de la Llei 35/2006 regula les deduccions estatals per les quantitats invertides en obres de millora de l’eficiència energètica. Aquestes deduccions es concedeixen únicament si s’acredita una reducció en la demanda de calefacció i refrigeració d’almenys el 7% (el que comporta una deducció del 20%) o una reducció en el consum d’energia primària no renovable d’almenys el 30% (deducció del 40%), o si s’aconsegueix una qualificació energètica “A” o “B”. Per a les obres realitzades en edificis de propietat horitzontal, s’aplica una deducció del 60% sobre una base màxima pel compliment dels mateixos requisits de reducció del consum. La condició indispensable per a aplicar qualsevol d’aquestes deduccions és la possessió d’un Certificat d’Eficiència Energètica emès per tècnic competent, tant anterior com posterior a la finalització de les obres, i que les quantitats hagin estat efectivament satisfetes abans del 31 de desembre de 2025.
Conclusió
La correcta gestió del tancament fiscal de 2025 i la planificació dels compromisos de 2026 requereix una aplicació minuciosa i documentada de la normativa tributària i local exposada. L’estricte compliment dels requisits legals i els terminis de justificació documental de les despeses i les obres de millora són elements essencials per a determinar la càrrega fiscal final sobre el patrimoni immobiliari. El coneixement detallat de les reduccions aplicables en l’IRPF i de les exempcions lligades a l’eficiència energètica resulten crítics en aquesta fase de l’exercici.
