El marco legal del nombramiento
El presidente de la comunidad es, por definición legal, un copropietario que ostenta la representación legal de la comunidad en todos los asuntos que la afecten, tanto en juicio como fuera de él. El requisito indispensable para acceder al cargo es ser propietario de un inmueble (vivienda, local o plaza de garaje) en el edificio. Por lo tanto, no pueden ejercer como presidentes los inquilinos, familiares que no sean titulares o administradores externos; la ley reserva este puesto exclusivamente a quienes poseen una cuota de participación en la finca.
La elección debe realizarse en el marco de una Junta de Propietarios, órgano soberano de la comunidad, y el nombramiento debe constar en el acta correspondiente para tener validez frente a terceros y entidades bancarias.
Métodos de elección contemplados en la ley
La Ley de Propiedad Horizontal establece un orden de prelación para la elección del presidente, permitiendo flexibilidad según la dinámica de cada comunidad, pero garantizando siempre que el cargo sea cubierto. Los métodos son los siguientes:
- 1. Elección por voto (Voluntariedad)
El método preferente es la elección mediante votación entre los propietarios. Un vecino puede postularse como candidato voluntario. Para que el nombramiento sea efectivo, debe obtener la mayoría de los votos de los asistentes que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Si hay varios voluntarios, resultará elegido quien obtenga el mayor apoyo conforme a los criterios de quórum habituales.
- 2. Turno rotatorio
En ausencia de voluntarios, la comunidad suele aplicar el sistema de turno rotatorio. Este método garantiza que la carga de la gestión se distribuya de manera equitativa entre todos los departamentos del edificio. Generalmente, se sigue el orden de los pisos y puertas (por ejemplo, comenzando por el 1º A, seguido del 1º B, y así sucesivamente).
- 3. Sorteo
Si no existe un acuerdo sobre el turno o no hay voluntarios, la ley permite que la designación se realice mediante sorteo entre todos los propietarios que no hayan ejercido el cargo recientemente o no tengan causas de exención.
Es importante señalar que, aunque el método de turno rotatorio o sorteo sea el más común en comunidades donde nadie desea el cargo, la Junta siempre tiene la potestad de votar un sistema diferente si así lo deciden los propietarios por mayoría.
Duración y carácter obligatorio del cargo
El artículo 13.7 de la LPH estipula que, salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hace por el plazo de un año. El presidente saliente continúa en funciones hasta que se celebra la junta en la que se nombra a su sucesor.
Una de las características más relevantes de este cargo es su obligatoriedad. Un propietario designado no puede rechazar el puesto por simple voluntad. El sistema legal español entiende que la propiedad de un inmueble en régimen de comunidad conlleva cargas inherentes, siendo la presidencia una de ellas.
El auxilio judicial o “procedimiento de equidad”
A pesar de la obligatoriedad, la ley reconoce que pueden existir circunstancias excepcionales que impidan a un propietario ejercer el cargo de manera efectiva. Si el vecino designado considera que tiene causas justificadas para no ser presidente (enfermedad grave, edad avanzada, residencia efectiva en otra localidad o incapacidad técnica), dispone de un mecanismo legal:
- El propietario debe solicitar a la Junta su sustitución aportando las razones pertinentes.
- Si la Junta rechaza su petición, el propietario puede acudir al Juez de Primera Instancia correspondiente dentro del mes siguiente a su nombramiento.
- A través de un “procedimiento de equidad”, el juez escuchará a las partes y dictará una resolución determinando si el propietario debe ejercer el cargo o si debe ser eximido, designando en ese caso a otro vecino o estableciendo un sistema para cubrir la vacante.
Del mismo modo, si la comunidad no logra elegir a un presidente por falta de quórum o conflictos internos, cualquier propietario puede acudir al juez para que este realice el nombramiento de forma imperativa.
Limitaciones y pérdida de la condición
El ejercicio de la presidencia está vinculado exclusivamente a la propiedad. Si un presidente vende su inmueble durante su mandato, cesa automáticamente en sus funciones, debiendo convocarse una junta extraordinaria para nombrar a un sustituto o, en su defecto, asumiendo el cargo el vicepresidente si lo hubiera.
Asimismo, es relevante mencionar la situación de los propietarios morosos. Aunque la ley no prohíbe explícitamente que un vecino con deudas sea elegido presidente, en la práctica es una situación altamente desaconsejable y conflictiva, ya que el presidente debe velar por el cobro de las cuotas y representar a la comunidad en litigios contra otros morosos, incurriendo en un conflicto de intereses evidente.
