El principio de exigibilidad: ¿Cuándo vence el recibo?
Según la Ley de Propiedad Horizontal, la obligación de pago de los gastos comunes, incluidas las derramas, recae sobre quien sea propietario del inmueble en el momento en que el pago resulta exigible.
Esto significa que no importa cuándo se votó la derrama en la junta, ni siquiera si la obra ha comenzado o no. Lo que determina quién debe pagar es la fecha de vencimiento del recibo. Si usted firma la compraventa hoy y mañana vence un plazo de la derrama, la responsabilidad del pago será suya como nuevo propietario.
El caso de las obras pendientes o en curso
Es muy frecuente encontrar edificios con derramas de gran cuantía aprobadas (por ejemplo, para la fachada) que se pagan en cuotas mensuales durante años. Si usted compra un piso en esta situación:
- Cuotas vencidas antes de la firma: Son responsabilidad exclusiva del vendedor.
- Cuotas que vencen tras la firma: Son responsabilidad del comprador, incluso si la obra se aprobó hace meses o si todavía no se han colocado los andamios.
La lógica jurídica es que el nuevo propietario es quien se beneficiará de la revalorización del inmueble y de las mejoras estructurales una vez finalizada la intervención.
El Certificado de Deuda: Su mayor protección
Para evitar que el comprador se encuentre con cargas inesperadas, la ley exige que el vendedor aporte un Certificado de estar al corriente de pago con la comunidad en el momento de la firma ante notario.
Este documento, emitido por el administrador de fincas, es crucial por dos motivos:
- Deudas pendientes: Si el vendedor debe cuotas de una derrama ya emitida, el comprador debe conocerlo, ya que la vivienda responde legalmente por las deudas del año en curso y los tres años anteriores.
- Derramas aprobadas no vencidas: Un administrador diligente reflejará en el certificado qué obras se han aprobado y qué pagos quedan pendientes para que el comprador sea plenamente consciente de los gastos futuros que deberá asumir tras la compra.
La importancia de la negociación previa
Aunque la ley establece quién es el responsable del pago frente a la comunidad, esto no impide que las partes lleguen a un acuerdo privado.
En casos de derramas muy elevadas por fachadas o tejados, es habitual negociar una rebaja en el precio de venta o acordar que el vendedor deje pagada la totalidad de la derrama por adelantado. Cualquier acuerdo de este tipo debe quedar reflejado por escrito en el contrato de arras para que tenga validez y evite conflictos posteriores.
