Marco legal aplicable en Barcelona
La actividad de administración de fincas en Barcelona se encuentra regulada principalmente por la Ley de Propiedad Horizontal estatal (Ley 49/1960), el Código Civil Catalán (Libro V, especialmente el artículo 553-18), y la Ley 18/2007 de derecho a la vivienda de Cataluña. Además, el ejercicio profesional está sujeto a requisitos específicos, como la suscripción de un seguro de responsabilidad civil y, en muchos casos, la colegiación del administrador.
El Código Civil Catalán define la relación entre la comunidad y el administrador como un mandato, lo que implica deberes específicos de diligencia y transparencia. La normativa autonómica también exige que los administradores de fincas actúen con independencia, honestidad y total transparencia en la gestión de los asuntos comunitarios.
Identificación de las partes y objeto del contrato
Todo contrato de administración de fincas debe identificar claramente a las partes intervinientes: la comunidad de propietarios y el administrador. Es fundamental especificar los datos completos de ambas partes, incluyendo, en el caso del administrador, el número de colegiado si corresponde y la dirección profesional.
El objeto del contrato debe estar definido de manera precisa, detallando que la finalidad es la administración de la finca y la realización de las funciones que la normativa atribuye a este profesional, como la gestión económica, la conservación de los bienes comunes y la ejecución de los acuerdos de la junta de propietarios.
Duración, renovación y extinción del contrato
Descripción de servicios y responsabilidades
Uno de los elementos más relevantes es la descripción detallada de los servicios que prestará el administrador. Según la legislación catalana, entre las funciones básicas se encuentran la gestión administrativa y contable, la preparación de presupuestos y cuentas anuales, la ejecución de los acuerdos de la junta, la gestión de cobros y pagos, y la conservación de los bienes comunes. El contrato debe reflejar de forma clara el alcance de estas funciones y cualquier otra tarea adicional que se delegue específicamente al administrador.
Asimismo, es esencial delimitar la responsabilidad del administrador, precisando en qué supuestos responderá por daños o perjuicios causados a la comunidad y la obligación de informar de manera inmediata sobre incidencias relevantes.
