El ejercicio del año 2025 está concluyendo, lo que exige una aplicación rigurosa de la normativa fiscal vigente para la gestión de activos inmobiliarios. La planificación en noviembre resulta fundamental para garantizar la correcta liquidación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y la optimización tributaria de cara a 2026, centrándonos estrictamente en los requisitos y condiciones establecidos por la ley.
IRPF: Criterios de Deducción de Gastos
La determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, según la Ley 35/2006 en su artículo 23, se obtiene deduciendo de los rendimientos íntegros aquellos gastos que sean necesarios para la obtención de dichos ingresos y estén debidamente justificados. Estos gastos incluyen el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y otros tributos y recargos no estatales, las cuotas de la comunidad de propietarios, las primas de seguros del hogar, los gastos derivados de servicios y suministros asumidos por el arrendador, así como los honorarios de la administración de fincas. Adicionalmente, son deducibles los intereses de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de la propiedad y la amortización del inmueble y los bienes contenidos en él, calculada esta última sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, excluido en ambos casos el valor del suelo.
IRPF: Aplicación de Reducciones
Una vez determinado el rendimiento neto positivo, se aplican las reducciones establecidas en la normativa, tal como ha sido modificada por la Ley 12/2023 de la Ley de Vivienda. La reducción general aplicable sobre los rendimientos netos es del 50%, siempre que el alquiler se destine a vivienda y cumpla los requisitos de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Este porcentaje puede verse incrementado hasta un máximo del 90% si se cumplen condiciones objetivas específicas, como la ubicación del inmueble en una Zona de Mercado Residencial Tensionado (aplicable a Barcelona) y la formalización de nuevos contratos con rentas sujetas a las limitaciones y criterios de la Ley de Vivienda.
Tributación Local: IBI y Plusvalía Municipal
En el ámbito de la fiscalidad local, el IBI se establece como un tributo directo de carácter real, regido por el Real Decreto Legislativo 2/2004, cuya base imponible es el valor catastral del bien y cuyo tipo impositivo es determinado por la autoridad municipal. Por otra parte, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como Plusvalía Municipal, grava el incremento de valor de los terrenos urbanos puesto de manifiesto con la transmisión de la propiedad. La base imponible de este impuesto se calcula a partir del valor catastral del suelo y el periodo de generación; no obstante, la normativa permite que el contribuyente opte por tributar por el incremento de valor real (diferencia entre valor de adquisición y valor de transmisión) si este resulta inferior al calculado mediante el método objetivo.
Incentivos Fiscales por Eficiencia Energética
La Disposición Adicional Quincuagésima de la Ley 35/2006 regula las deducciones estatales por las cantidades invertidas en obras de mejora de la eficiencia energética. Estas deducciones se conceden únicamente si se acredita una reducción en la demanda de calefacción y refrigeración de al menos el 7% (lo que conlleva una deducción del 20%) o una reducción en el consumo de energía primaria no renovable de al menos el 30% (deducción del 40%), o si se alcanza una calificación energética «A» o «B». Para las obras realizadas en edificios de propiedad horizontal, se aplica una deducción del 60% sobre una base máxima por el cumplimiento de los mismos requisitos de reducción del consumo. La condición indispensable para aplicar cualquiera de estas deducciones es la posesión de un Certificado de Eficiencia Energética emitido por técnico competente, tanto anterior como posterior a la finalización de las obras, y que las cantidades hayan sido efectivamente satisfechas antes del 31 de diciembre de 2025.
Conclusión
La correcta gestión del cierre fiscal de 2025 y la planificación de los compromisos de 2026 requiere una aplicación minuciosa y documentada de la normativa tributaria y local expuesta. El estricto cumplimiento de los requisitos legales y los plazos de justificación documental de los gastos y las obras de mejora son elementos esenciales para determinar la carga fiscal final sobre el patrimonio inmobiliario. El conocimiento detallado de las reducciones aplicables en el IRPF y de las exenciones ligadas a la eficiencia energética resultan críticos en esta fase del ejercicio.
