Marco legal aplicable en Barcelona
El presidente de la comunidad: representante legal
El presidente de la comunidad es un propietario elegido entre los vecinos, generalmente por votación, sorteo o turno, tal como establece la normativa catalana y la Ley de Propiedad Horizontal. El cargo es obligatorio, gratuito y suele ejercerse por un periodo de un año, aunque puede prorrogarse si la comunidad así lo decide.
Las funciones principales del presidente incluyen la representación legal de la comunidad ante terceros, la presidencia de las juntas de propietarios y la firma de contratos o documentos oficiales en nombre de la comunidad. Asimismo, el presidente puede tomar decisiones urgentes cuando la situación lo requiere, debiendo informar posteriormente a la junta de propietarios. No es necesario que el presidente tenga formación específica en administración o gestión, lo que puede suponer una carga significativa, especialmente en comunidades grandes o con necesidades complejas.
El administrador profesional: gestión técnica y administrativa
El administrador de fincas es un profesional colegiado, con formación específica en gestión inmobiliaria y administración de comunidades. Su designación no es obligatoria, pero resulta habitual en comunidades de cierta envergadura o complejidad, ya que aporta conocimientos técnicos y experiencia en la gestión de asuntos administrativos, financieros y legales.
Entre las funciones del administrador se encuentran la gestión de los servicios y suministros comunes, la elaboración y control de los presupuestos, la custodia de la documentación, la ejecución de los acuerdos adoptados por la junta y la supervisión del mantenimiento de las instalaciones. Además, el administrador asesora al presidente y a la junta en cuestiones legales, fiscales y técnicas, facilitando la toma de decisiones informadas.
El administrador profesional actúa como gerente de la comunidad, pero no ostenta la representación legal de la misma, que recae en el presidente. Su labor es remunerada y está sujeta a la normativa profesional vigente, lo que garantiza un nivel de responsabilidad y especialización superior al de un propietario sin formación específica.
Coordinación y límites de las funciones
El correcto funcionamiento de la comunidad depende en gran medida de la colaboración entre el presidente y el administrador. Mientras que el presidente representa legalmente a la comunidad y firma los documentos oficiales, el administrador prepara la información, ejecuta los acuerdos y gestiona los aspectos técnicos y administrativos necesarios para la vida comunitaria.
Sin embargo, ni el presidente ni el administrador pueden tomar decisiones unilaterales sobre asuntos relevantes para la comunidad. La última palabra la tiene siempre la junta de propietarios, que es el órgano soberano en la toma de decisiones, salvo en situaciones de urgencia o en la ejecución de acuerdos previamente adoptados.
Diferencias fundamentales
La diferencia principal radica en la naturaleza del cargo y el alcance de las funciones. El presidente es un propietario elegido, sin necesidad de formación específica y cuya función es principalmente representativa y de control. El administrador, por su parte, es un profesional externo, especializado en la gestión y administración de fincas, cuya intervención se centra en la gestión técnica, administrativa y financiera de la comunidad.
Mientras el presidente asume la representación legal y la presidencia de las juntas, el administrador se encarga de la gestión cotidiana y de asesorar a la comunidad en todos los aspectos relacionados con la administración y el cumplimiento de la normativa vigente.
